对于一项企业收购而言，只有当经营场所能够合法且切实地支持买家在所需业务量下运营，才可视为适用。卖方的企业或许目前正在该处经营，但这并不代表该场所一定能够支持买家计划采用的营业时间、产品组合、人员配置、设备、送货安排、客户体验或增长计划。

应先定义运营模式，再据此检验物业。如某项关键要求无法核实，买家可能需要把取得批准列为交易条件、调整运营计划、预留成本和时间，或考虑另一项交易。

从运营要求出发，而不是从现有平面图出发

根据企业在您接手后的实际运作方式，拟定一份简明的场所需求说明，并将每项要求分为必要、可调整或理想：

  • 现场开展的活动、预期高峰客户和员工人数、营业时间，以及噪音、气味或废弃物特征；
  • 工作区、客户区、隐私空间、储存、配套设施和人员流动空间；
  • 电力、供水、排水、通风、燃气、网络、温度控制和设备负荷；
  • 客户入口、无障碍条件、停车、公共交通、可见度和导向；
  • 供应商通行、装卸时间、车辆尺寸、废弃物收集和安全发货；以及
  • 当前所需容量，以及计划持有期内有合理依据的扩张、服务或渠道变化。

澳大利亚政府指引建议，在选择经营场所前先定义区位、面积和布局、设施、公用服务、合规及未来增长需求，并向有关地方政府核实分区和所需批准（business.gov.au）。收购买家可以采用同样的纪律，但需要检验已经运营的场所，而不能假定现状会自然延续。

核实计划用途是否合法

比较四项内容：卖方的实际活动、买家的计划活动、租约允许的用途，以及规划和建筑记录批准的用途。相似的经营名称并不能证明活动内容、强度或营业时间相同。

索取相关开发或规划许可、获批图纸、占用或使用证明、建筑分类资料，以及对营业时间、顾客人数、送货、停车、招牌、废弃物或户外区域等事项施加的条件。对于重大记录，应向签发的地方政府、主管机关、认证人员或建筑测量师核实。

《国家建筑规范》（NCC）依据建筑物或其部分被设计、建造或改造的用途进行分类；同一建筑的不同部分可能有不同分类（ABCB，Part A6）。NCC 通过各州或领地的监管框架产生法律效力，因此必须确认相关司法管辖区适用的版本及本地变体（ABCB，General NCC）。因此，如发生用途改变、改建或使用人数增加，应取得专业评估，而不能假定卖方现有安排已经足够。

把每项必要的执照、许可或批准分别对应到拟议经营者、经营活动和场所。澳大利亚商业执照与信息服务（ABLIS）涵盖澳大利亚、州、领地和地方政府层面的要求，但仍应由相关监管机构确认既有许可是否继续有效、能否转让，或是否需要重新申请。

检验实际容量和运营流程

标示的楼面面积并不是容量测试。应使用实测平面图，并在高峰期现场观察，以追踪客户、员工、库存、设备、送货和废弃物在场所内如何流动。

检查流程瓶颈和相互冲突的动线，例如客户排队区域穿越工作区、员工依赖共用通道、库存需要经过公共区域、送货阻挡入口，或储存占用生产空间。由具备适当资质的顾问确认可用尺寸、净高、结构限制，以及设施服务的实际位置和容量。

无障碍条件既是运营问题，也是合规问题。检查从物业边界或停车区到入口的路线、门、内部通道、柜台、卫生设施和紧急疏散出口。联邦《Disability (Access to Premises — Buildings) Standards 2010》包含《建筑物无障碍规范》，并在特定情形下适用。应由建筑认证人员、无障碍顾问或律师判断该标准及当地建筑法如何适用于现有建筑及拟议工程。

检验区位是否适合客户、员工和物流

不要把卖方的销售额当作区位适合您计划的证明。应把由场所带来的需求，与由卖方、品牌、员工、线上渠道或定价带来的需求区分开来。

在相关日期和时段进行现场检查。记录行人和车辆通行、停车周转、公共交通、附近的客流来源、竞争用途、送货条件、安保情况及当地计划中的开发项目。将商圈与买家的目标客户进行比较，并按现实轮班时间检验员工通勤。如履约配送对业务较为重要，应向物流服务商询问车辆通行和收取时间窗口。

使用与运营模式相匹配的证据，例如客户邮编或渠道数据、交易时段、预约规律、送货记录、员工通勤信息和直接观察。妥善处理个人信息，并尽可能使用汇总数据。

建立场所适用性矩阵

针对每项必要要求，记录证据、当前情况、所需改变、负责顾问、成本范围、所需时间及决策状态。

要求 需要核实的证据 决策问题
计划活动合法 规划记录、批准用途、许可条件、建筑分类及监管机构确认 买家能否从第一天起按计划运营？还有哪些批准尚未取得？
高峰运营能够容纳 实测图、人数上限、实际流程观察及设备清单 客户、员工和库存能否安全流动，而不限制业务处理能力？
设施服务足够 公用服务容量、图纸、账单、维修记录和技术检查 场所能否可靠支持所需设备和高峰需求？
通行和物流可行 现场观察、停车或通行权利、送货记录和承运商反馈 客户、员工、供应商和废弃物服务能否在所需时段切实通行？
场所能够支持变化 情景计划、主管机关意见和初步技术可行性 买家有合理依据的扩张或渠道变化能否在可接受的时间和成本内实现？

采用四种结果：已核实、附条件、可按量化成本调整或不可接受。不要把“未知”改写为“应该没问题”。

把评估结果反映在收购决策中

场所调查结果可以改变整项交易，而不仅是物业工作流程。它们可能影响可持续收入、人员配置、开业时间、营运资金、资本支出，以及收回收购价所需的期间。

请交易律师和其他顾问判断，重大问题是否应转化为先决条件、卖方交付事项、进一步检查权利、价格或营运资金调整、分阶段运营计划，或不完成交易的权利。审批时间或结果尚不确定时，不能仅因可以提交申请就把批准视为已经取得。

如计划用途无法确认、关键设施服务无法测试、高峰容量明显低于预测、通行依赖非正式惯例，或必要改变没有可信的审批路径、预算或时间表，应暂停推进。

何时需要专业建议

可能需要规划顾问或地方政府确认允许用途和审批历史。建筑认证人员或建筑测量师可以评估建筑分类、使用人数和拟议变更。视业务性质而定，还可能需要无障碍、消防安全、工程、环境、交通、声学或设施服务方面的专家。商业律师应把这些调查结果与租约和收购文件衔接起来；会计师则应测算其对可维持盈利、现金需求和估值的影响。

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